Коммерческая недвижимость: как купить выгодно

Популярность коммерческой недвижимости в Украине постоянно растет и по привлекательности для инвестиций этот вид недвижимости не уступает жилой.

Коммерческая недвижимость существенно влияет на предпринимательскую деятельность в целом, поскольку является основой для осуществления субъектом любой хозяйственной деятельности и индикатором уровня деловой активности (делового уровня).

В этом контексте важно исследовать следующие вопросы:

• какие объекты недвижимости относятся к категории «коммерческая»;
• преимущества приобретение коммерческой недвижимости в собственность с участием юридического лица;
• юридически грамотное оформление продажи коммерческой недвижимости.

Как определить, что недвижимое имущество относится к коммерческой недвижимости?

Чтобы определенное недвижимое имущество можно было отнести к категории «коммерческая недвижимость», оно должно отвечать нескольким признакам.

Основным признаком является то, что здание (помещение) не должно принадлежать к жилому фонду.

То есть, это не может быть дом или помещения, предназначенные для постоянного проживания.

Ключевым в этом контексте является именно «постоянство», а не временное проживания. Если недвижимость относится к коммерческой – это значит, что она не пригодна именно для постоянного проживания.

Следующий признак – цель использования.

Коммерческие здания (помещения) используются субъектами хозяйствования в предпринимательской деятельности и являются своеобразными «инструментами» получения прибыли.

«Коммерческая недвижимость» – это объекты недвижимого имущества, которые используются предприятием в его хозяйственной деятельности с целью получения прибыли.

Переход права собственности по при покупке коммерческой недвижимости

Традиционно, обязательной остаются проверки как объекта недвижимости, так и субъекта, осуществляющего ее отчуждения. Такая проверка должна включать:

• исследование правоустанавливающих документов на объект;
• выяснение, находится ли объект под арестом (залогом), в пользовании третьих лиц, какие имеются ограничения (обременения) на имущество;
• проверку наличия (отсутствия) судебных дел как по объекту, так и в отношении субъекта – продавца.

Можно выделить несколько вариантов приобретения такого рода недвижимости.

1. Оформление права собственности на физическое лицо

Право собственности на коммерческую недвижимость может быть оформлено на физическое лицо, которое является одним из участников юридического лица. Однако, в таком случае, речь идет о праве частной собственности участника.

Такое лицо в дальнейшем может по соответствующему договору (например, аренды) передать это помещение (здание) в пользование юридическому лицу.

Такой вариант может вызвать беспокойство у других участников юридического лица (за исключением случая, когда учредителем (участником) юридического лица является одно лицо). Бесспорно, для других участников такой вариант невыгоден.

2. Покупка коммерческой недвижимости с участием юридического лица: в чем специфика и почему это финансово выгодно?

Прежде всего, нужно должным образом оформленное решение высших органов управления юридического лица.

К примеру, для общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) это общее собрание участников, на котором принимается решение о приобретении коммерческой недвижимости. Решение оформляется протоколом общего собрания и должно быть подписано председателем и секретарем общего собрания.

Приобретение недвижимости через покупку корпоративных прав.

Возникает вопрос: как соотносятся корпоративные права и приобретения объекта недвижимости в собственность.

Понятие «корпоративные права» включает в себя право на:

• участие в управлении обществом;
• участие в распределении прибыли (дивидендов) этого общества и активов в случае ликвидации последнего в соответствии с законом;
• получение, в случае ликвидации общества, части имущества, оставшейся после расчетов с кредиторами, или его стоимости;
• также иные права (к примеру, получение информации о деятельности юридического лица).

На сегодня этот вариант довольно распространенный и наиболее оптимальный. В рамках этого варианта выделяют несколько подвидов. Именно на анализе этих подвидов и можно проследить взаимосвязь корпоративных прав и возможность приобретения в собственность коммерческой недвижимости.

1. Объект коммерческой недвижимости находится на балансе юридического лица (например, ООО «Т»).

По этой схеме приобретение недвижимости осуществляется в два этапа.

Первый этап предусматривает создание нового юридического лица. К примеру, ООО «Т-2». На основании решения общего собрания ООО «Т» объект коммерческой недвижимости передается юридическому лицу (ООО «Т-2»). Этот объект недвижимого имущества будет считаться вкладом в уставный капитал ООО «Т-2».

На следующем этапе лицо Х (покупатель – физическое или юридическое лицо) приобретает в ООО «Т» корпоративные права в уставном капитале ООО «Т-2». Таким образом, Х становится владельцем юридического лица вместе с коммерческой недвижимостью.

Такой способ приобретения коммерческой недвижимости выгоден с финансовой и налоговой точки зрения.

В чем это проявляется?

Налоговая сторона сделки по продаже корпоративных прав напрямую связана с финансовой.

Под финансовой стороной подразумевается собственно стоимость корпоративных прав.

Денежная оценка вклада участника общества осуществляется самими участниками по соглашению. В дальнейшем купля-продажа корпоративных прав осуществляется по цене, согласованной между продавцом и покупателем. Такая цена может быть выше или ниже номинальной стоимости корпоративных прав.

О налоговых обязательствах. При продаже доли юридическим лицом продавец освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость. Однако, данные о полученном от продажи доходе должны быть отражены в бухгалтерском учете.

Если же продавцом является физическое лицо, то ему необходимо уплатить налог на доход. Следует учесть, что в случае продажи корпоративных прав облагается так называемый инвестиционный доход. В сумму налогового обязательства не включаются расходы, связанные с приобретением корпоративных прав.

Подлежит уплате также и военный сбор.

Как мы видим, налоговый долг все же остается. Тогда в чем же может проявляться выгода?

Дело в том, что размер налогов будет зависеть от стоимости корпоративных прав. Как отмечалось выше, покупатель и продавец вправе самостоятельно определить стоимость корпоративных прав. Таким образом, можно «откорректировать» сумму налоговых обязательств.

2. Создание нового юридического лица продавцом и покупателем.

По этой схеме между покупателем и продавцом роли распределены следующим образом:

• продавец – вносит объект недвижимого имущества (то есть, это будет вклад в уставный капитал);
• покупатель – вносит определенную сумму денег.

Позже покупатель приобретает надлежащую продавцу долю.

Расчеты по этой схеме могут проводиться неофициально, без финансового мониторинга. В результате, по принципу, указанном выше, уменьшится сумма налоговых обязательств.

Важно юридическое оформление таких отношений. Имеется в виду договор об отчуждении корпоративных прав.

Что должен включать такой договор?

Следует заметить, что особых требований к такого рода договорам законодательством не предусмотрено. Поэтому, стороны имеют широкую свободу действий по урегулированию своих отношений.

Прежде всего, важно правильно определить предмет договора. Особенностью является то, что по такому договору передается именно доля в уставном капитале определенного юридического лица, а не объект недвижимости.

Следует конкретизировать эту долю в процентном отношении и в денежном эквиваленте.

Следующим обязательным условием является условие о цене. Как правило, она постоянная, не подлежит изменению. Договором может быть предусмотрено, что цена включает все необходимые налоги, сборы и другие обязательные платежи.

Если есть необходимость, можно предусмотреть условия о конфиденциальности. Чего может касаться конфиденциальность?

Это может быть информация любого вида и характера, что касается продавца и/или покупателя, содержания самого договора и содержания переговоров между продавцом, покупателем и/или любыми третьими лицами.

Также стороны свободны в формулировании положений об ответственности. Могут предусматриваться возмещение убытков, уплата неустойки и других правовых последствий за невыполнение условий договора.

Следует также помнить, что неотъемлемой частью такого договора является акт приема-передачи доли в уставном капитале.

В чем важность наличия этого документа при осуществлении продажи объекта коммерческой недвижимости в качестве корпоративных прав?

Акт приема-передачи подтверждает фактическую передачу доли покупателю.

Акт – один из документов, который необходим, чтобы внести изменения в сведения о юридическом лице.

Информация, которую должен содержать Акт:

• сведения о покупателе и продавце;
• факт передачи доли, ее размер и стоимость;
• предостережение о том, что стороны не имеют друг к другу материальных претензий в связи с передачей указанной в Акте доли в уставном капитале.

Рынок коммерческой недвижимости постоянно набирает обороты. Коммерческая недвижимость играет важную роль в ведении хозяйственной деятельности. Наиболее актуальна эта тема для юридических лиц.

Все субъекты хозяйствования, во избежание чрезмерных расходов, стремятся выбрать наиболее оптимальный вариант приобретения в собственность этот вид недвижимости. Одним из них может стать приобретение объекта коммерческой недвижимости в Украине как доли в уставном капитале юридического лица. При этом возможны различные варианты организации процесса отчуждения коммерческого недвижимого имущества с участием юридического лица.