Налоги при купле-продаже недвижимости в Украине в 2020 году

Покупка недвижимости не ограничивается затратами исключительно на покупку собственно самого жилья. Покупателю придется предусмотреть в своем бюджете и дополнительные расходы. Речь идет о налогах при купле-продаже недвижимости в 2020 году и других обязательных платежах, которые нужно уплатить в государственный бюджет.

Следует заметить, что и продавцу придется понести немалые материальные затраты. Кроме того, платными являются услуги нотариуса.

Законодательством Украины предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи объекта жилой недвижимости. Одним из условий осуществления нотариального удостоверения является представление нотариусу документов, подтверждающие оплату налогов и других обязательных сборов в бюджет.

В этом контексте следует разобраться со следующими вопросами:

• Перечень обязательных платежей и их размер
• Случаи освобождения от их уплаты
• Порядок возврата ошибочно или излишне уплаченных налогов и сборов.

Налоги и сборы при продаже и покупке недвижимости: кто платит и в каком размере?

Для удобства, анализ видов налогов и сборов, подлежащих уплате в результате осуществления операций с недвижимостью, следует осуществить за субъектами. И продавец недвижимости, и покупатель имеют налоговый долг. Речь пойдет исключительно о физических лицах.

Какие налоги надо заплатить при покупке квартиры?

Покупая объект недвижимого имущества, на покупателя возлагается обязанность по уплате сбора на общеобязательное пенсионное страхование.

Оплачивается этот сбор в размере 1% от стоимости объекта недвижимости на счет Пенсионного фонда Украины. Касается покупателей как резидентов, так и нерезидентов.

Однако, если жилая недвижимость покупается впервые, покупатель этот сбор не уплачивает. Но есть определенный парадокс. Оплатить этот сбор все же придется. В противном случае нотариус не заверит такой договор.

Что делать в такой ситуации?

Покупатель может вернуть свои средства по специальной процедуре, о которой речь пойдет ниже.

Следует иметь в виду, что могут возникнуть определенные трудности с доказуемостью факта покупки жилья впервые. На практике сложно отследить покупку объекта недвижимости, к примеру, квартиру, впервые. Имеющиеся ресурсы (в частности, Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество) не дают возможности должным образом подтвердить или опровергнуть этот факт.

Какие налоги платит продавец недвижимости

Прежде всего, различия определены в зависимости от того, является физическое лицо резидентом (гражданином Украины) или нерезидентом (гражданином другого государства).

Нерезидентам придется уплатить в Государственный бюджет:

• налог на доходы физических лиц – этот вид налога составляет 18% от общей стоимости недвижимого имущества;
• военный сбор – также рассчитывается с учетом стоимости недвижимости и составляет 1,5%.

Для физических лиц-резидентов уплата налогов может дифференцироваться. Это зависит от того, в течение какого времени физическое лицо владеет объектом недвижимости.

Больше или меньше, чем три года?

Если объект недвижимости находился в собственности продавца более трех лет, продавец освобождается от уплаты налога на доходы. Но при условии, что сделку по отчуждению недвижимости он осуществляет не чаще одного раза в течение отчетного налогового года (01 января — 31 декабря).

Эти положения также применяются и к уплате военного сбора. Если же физическое лицо-продавец владеет жильем менее трех лет, налог на доход физических лиц составит 5% от стоимости объекта недвижимого имущества.

За продавцом остается обязанность оплатить военный сбор – 1,5% от цены объекта недвижимого имущества.

Во всех вышеперечисленных случаях принимается во внимание цена объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи. Однако, с одной оговоркой – такая цена не может быть ниже, чем оценочная стоимость такого объекта недвижимости.

Соотношение стоимости услуг нотариуса и государственной пошлины при оформлении договора купли-продажи

Обязанность по уплате государственной пошлины возложена на лицо, в интересах которого совершаются соответствующие действия. То есть речь идет о покупателе. В этом контексте следует разграничить ситуации, когда нотариальное удостоверение договора об отчуждении объекта недвижимого имущества осуществляет частный и государственный нотариусы.

Если нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью осуществляется с помощью государственных нотариусов, то нужно уплатить государственную пошлину в размере 1 % от стоимости объекта недвижимого имущества.

Если аналогичные действия совершает частный нотариус?

В такой ситуации речь идет об оплате его услуг. Ранее стоимость услуг частного нотариуса не могла быть меньше, чем установленная законодательством ставка государственной пошлины при осуществлении аналогичных действий государственными нотариусами. Однако, сегодня стоимость удостоверения частными нотариусами договоров об отчуждении недвижимости определяется по договоренности между продавцом и нотариусом.

Такое распределение расходов между продавцом и покупателем на налоги и другие общеобязательные сборы, перечисленные выше, предусмотрено законодательством. Однако, по договоренности, стороны вправе самостоятельно распределить эти расходы между собой.

Освобождение от уплаты налогов при продаже квартиры

Налог на доходы и военный сбор: выше в этой статье уже было упомянуто, в каких случаях и при каких условиях доход физических лиц от осуществления операций с недвижимостью не облагается налогом на доходы и военным сбором.

Также упоминался случай освобождения от уплаты сбора на общеобязательное пенсионное страхование.

Пошлина:

Есть определенные категории лиц, которые освобождаются от уплаты пошлины при покупке недвижимости. К ним, в частности, относятся:

• граждане, отнесенные к категориям 1 и 2 пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
• граждане, отнесенные к категории 3 пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы (для этой категории лиц предусмотрены дополнительные условия);
• граждане, отнесенные к категории 4 пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы (для этой категории лиц также предусмотрены дополнительные условия);
• лица с инвалидностью вследствие Второй мировой войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести, и приравненные к ним в установленном порядке лица;
• лица с инвалидностью I и II групп.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Возможна ситуация, когда налоги и сборы уже оплачены, но продавец и покупатель передумали заключать договор купли-продажи недвижимости.

Также может возникнуть ситуация, когда продавец или покупатель освобождены от уплаты налогов и сборов, но нотариус для удостоверения договора требует предоставления документов, подтверждающих уплату таких платежей.

Что делать в таком случае? Ведь в зависимости от стоимости объекта недвижимого имущества, налоги и сборы могут составить немалую сумму.

Возможно ли их вернуть и в каком объеме?

Такая процедура предусмотрена действующим законодательством Украины. И покупатель, и продавец имеют возможность вернуть свои средства, уплаченные в бюджет.

Эта процедура предусматривает следующие основные моменты:

1. Субъектами, которые возвращают уплаченные в бюджет средства, являются органы Государственной казначейской службы Украины.
2. Документы, которые необходимо представить в соответствующий орган казначейства:
   • Представление (по специальной форме)
   • Заявление плательщика налогов и сборов о возвращении средств (произвольной формы)
   • Документ, который подтвердит факт перевода средств в бюджет.

Нюансы возврата уплаченных налогов за операции с недвижимостью.

Так, если налогоплательщик имеет налоговый долг, возврат средств невозможен до того момента, пока такой налоговый долг не будет погашен.

В случае наличия налогового долга, плательщик может использовать ошибочно уплаченные в бюджет средства для покрытия этого долга. Для этого ему следует подать соответствующее заявление. Следовательно, при осуществлении операций с объектами недвижимого имущества, особое внимание следует уделить вопросу об уплате налогов при купле-продаже недвижимости в Украине и других общеобязательных сборов. Ведь их неуплата сделает невозможным надлежащее оформление отношений. Следует также постоянно мониторить последние изменения в законодательстве, поскольку в сфере налогообложения довольно часто меняются «правила игры» для покупателей и продавцов.