Покупка недвижимости в новостройке: проверка и механизмы приобретения жилья
Несмотря на нынешнюю непростую эпидемиологическую ситуацию в мире, в частности в Украине, рынок недвижимости не теряет своих лидерских позиций. Спрос на покупку квартиры в новостройке продолжает держаться на достаточно высоком уровне.
В любом случае актуальным остается вопрос выбора механизма приобретения жилья.
На самом деле существует большое количество схем (механизмов) приобретения недвижимости: от самых простых до самых сложных. Конечно, в интересах покупателя выбрать для себя наиболее оптимальный – выгодный и безопасный вариант.
Независимо от выбранного метода, важна минимальная проверка как объекта недвижимости, так и субъекта, который ее продает. Для анализа мы выбрали пять наиболее распространенных методов приобретения недвижимости на сегодня. Речь пойдет исключительно о первичном рынке.
Безопасная покупка жилья на первичном рынке: практические советы
- Что может сделать покупатель, чтобы минимизировать риски?
- С чего начать?
- На что обратить внимание?
Эти вопросы интересуют покупателя больше всего.
При проверке покупатель может и должен обратить особое внимание на объект недвижимости и субъект, которой продает определенное жилье.
Проверка квартиры в новостройке. На что обратить внимание
Такую проверку проще осуществить, если речь идет о вторичном рынке продажи недвижимости. В первую очередь нужно проанализировать документы, которые предоставляет продавец в подтверждение наличия у него права собственности.
Также можно воспользоваться Государственным реестром прав на недвижимое имущество. Данные из этого реестра позволяют отследить «историю» объекта недвижимого имущества: сведения о владельце, правовые основания приобретения им права собственности, обременения на этот объект недвижимости и др. Информация в этом реестре – в свободном доступе и предоставляется в электронной форме. Но необходимо иметь электронную цифровую подпись, чтобы воспользоваться услугами реестра.
Более подробную информацию об объекте недвижимости может предоставить нотариус или юрист, который работает с операциями по недвижимости. К примеру, речь идет о сборе информации о предыдущих правообладателей и основания приобретения ими права собственности (приватизация, договор, судебное решение и т. д.).
Сложнее ситуация с проверкой на первичном рынке. Ведь, по сути, объекта недвижимости как такового ёще не существует. Покупатель вкладывает средства и, как правило, получает имущественные права на объект, который будет построен в будущем.
Покупатель недвижимости должен проверить
В этой ситуации необходимо проанализировать:
- документы на земельный участок, отведенный под застройку (пригодится Публичная кадастровая карта – проверка местоположения земельного участка, его кадастрового номера, целевого назначения, детальной информации о праве собственности и имущественные права на этот участок). Застройщик должен иметь в собственности земельный участок, или должен владеть им на основании договора аренды или суперфиция.
- проектную и разрешительную документацию на строительство (наличие лицензий, декларации о начале строительства, градостроительные условия и ограничения и др.).
Все эти документы застройщик должен предоставить покупателю. И их нужно детально проанализировать.
Отсутствие надлежащим образом оформленного земельного участка, проектной и разрешительной документация – риск признания в будущем такого объекта самостроем. Как следствие – возможен снос уже построенной недвижимости. Также могут возникнуть проблемы с введением нового объекта в эксплуатацию.
Как следствие – возможен снос уже построенной недвижимости. Также могут возникнуть проблемы с введением нового объекта в эксплуатацию.
В результате покупатель не сможет оформить право собственности на квартиру.
Проверка надежности застройщика
Продавец объекта недвижимости - физическое лицо (в основном это касается вторичного рынка). В таком случае можно проверить наличие судебных дел с его участием в Едином государственном реестре судебных решений.
Продавец объекта недвижимости - юридическое лицо. В таком случае стоит обратить внимание на:
- Репутацию, продолжительность осуществления деятельности в сфере строительства - путем мониторинга общедоступной информации в сети Интернет
- участников, размер уставного капитала, не находится ли в процессе прекращения - эти сведения доступны в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований
- судебные споры - наличие которых можно проверить в Едином государственном реестре судебных решений
- налоговые долги.
На самом деле, такая минимальная проверка является крайне необходимой, ведь позволит учесть все риски и минимально обезопасить себя на будущее.
Схемы (механизмы) покупки недвижимого имущества в новостройке
- Заключения предварительного договора купли-продажи
- Заключения договора купли-продажи имущественных прав
- Фонд финансирования строительства
- Компанию по управлению активами
- Жилищно-строительный кооператив
Предварительный договор купли-продажи при покупке квартиры в новостройке
Законодательством такой механизм приобретения права собственности на объект недвижимости не предусмотрен. С другой стороны, такая схема прямо не запрещена. Это довольно простой способ приобретения жилья в новостройке, поэтому на сегодня является достаточно распространенным.
Для покупателя этот механизм состоит из двух этапов:
- заключение предварительного договора купли-продажи
- заключение в будущем основного договора купли-продажи.
Почему возникает необходимость в заключении двух договоров?
Если речь идет о первичном рынке - ни одна квартира не считается объектом недвижимости в юридическом контексте. У самого продавца нет никаких правоустанавливающих документов на подтверждение права собственности на такой объект.
Для чего предварительный договор в этой схеме приобретения жилья?
В ситуации, когда отсутствуют правоустанавливающие документы, заключения договора купли-продажи будет невозможным.
Предварительный договор является своего рода гарантией, что в будущем, стороны в срок заключат договор на заранее оговоренных условиях. Поэтому покупателю необходимо обратить особое внимание на положение этого документа.
Договор должен включать:
- Четко конкретизирован объект недвижимого имущества и его характеристику
- Цену, а также условия и случаи, когда стоимость может меняться
- Ответственность застройщика в случае невыполнения им своих обязательств
- Конкретный срок заключения основного договора.
Также, следует помнить, что такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. На практике нередко это законодательно установленное требование игнорируют. Негативные последствия для покупателя – признание такого договора незаключенным и отказ продавца выполнять свои обязательства.
Договор купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости
Этот механизм покупки недвижимого имущества является достаточно простым и понятным, безусловно является преимуществом для покупателя.
Почему? Для покупателя такая схема выглядит максимально просто:
Один контрагент (застройщик) – один договор (купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости).
Опять же, речь идет не о непосредственном объекте недвижимого имущества, а лишь об имущественных правах. В будущем покупатель вправе реализовать эти права путем получения в собственность уже само жилье. Но в этом и заключается определенный риск для покупателя. Речь идет лишь об имущественных правах, регистрация которых не осуществляется. Покупатель лишен возможности провести проверку таких прав и может полагаться исключительно на добросовестность застройщика.
Здесь как раз особое внимание следует уделить проверке своего контрагента, о чем говорилось выше.
Дополнительно требуют анализа положения самого договора:
- сроки завершения строительства объекта недвижимости
- момент передачи имущественных прав
- ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств
- гарантии, которые предоставляет застройщик, в подтверждение выполнения своих обязательств
Стоит обратить внимание на условие договора о передаче имущественных прав на объект недвижимости. Этот вопрос не регулируется законодательством. Чаще всего на практике момент перехода связывается с составлением акта приема-передачи имущественных прав после введения объекта строительства в эксплуатацию.
В комплексе, проверка застройщика и наличия у него необходимой документации, а также подробный анализ договора, даст покупателю возможность нарисовать общую картину рисков, которые он может нести.
Среди всех рисков для покупателя самым «подводным камнем» является то, что положениями действующего законодательства этот механизм разрешен только в случае покупки нежилого помещения. На практике этим пренебрегают и заключают договоры купли-продажи имущественных прав и на жилые помещения.
В связи с такими законодательными ограничениями, в качестве альтернативы используют другой механизм (схему) – при участии фонда финансирования строительства (о чем будет идти речь в части II настоящей статьи).
Важным моментом является форма договора – законодательством установлено обязательное требование о его письменной форме.
Мы видим, что даже в простых схемах приобретения недвижимости в новостройке, покупатель несет немало рисков.
Чтобы их минимизировать, следует помнить о тщательной проверке своего контрагента: начиная его репутацией и заканчивая наличием всех необходимых документов.
Покупка квартиры через фонд финансирования строительства
Эта схема инвестирования используется довольно длительное время. Если быть более точным –с конца 2005.
Что такое Фонд финансирования строительства и какова его роль в схеме приобретения объекта недвижимого имущества?
Интересный нюанс – ФФС не является юридическим лицом.
По сути, это совокупность денежных средств, предназначенных для финансирования строительства объекта недвижимости. В будущем лицо, предоставившее определенную денежную сумму, получает в собственность новые квартиры.
Основные «игроки» этой схемы покупки жилья в собственность:
Управляющий ФФС - банк или финансовая компания, задача которых – аккумулировать как можно больше средств и распределять их для финансирования строительства объекта недвижимости. Банк контролирует застройщика (выполнение плана строительства).
Застройщик - осуществляет строительство объекта недвижимого имущества за счет средств, внесенных в фонд финансирования строительства.
Следует обратить внимание, что застройщик пользуется широкими правами. Именно он определяет основные характеристика объекта строительства и его цену.
И, наконец, важнейшими субъектами в этой схеме являются, собственно, покупатели, поскольку строительство нового объекта недвижимости осуществляется за их счет. То есть, они выступают в роли своеобразных инвесторов. Покупателями могут быть как физические, так и юридические лица.
Поэтапно этот механизм приобретения недвижимости на первичном рынке выглядит следующим образом:
- Подписание договора между покупателем и управляющим фонда финансирования строительства - банком;
- Внесение средств на счет этого фонда;
- Выдача покупателю свидетельства - подтверждает, что покупатель является участником фонда;
- Заключение договора между застройщиком и управителем фонда;
- Поэтапное финансирование строительства за счет средств, предоставленных из фонда;
- Введение нового объекта недвижимости в эксплуатацию;
- Регистрация права собственности покупателя на определенное жилье в новостройке.
Ненадежность схемы с участием ФФС в процессе приобретения жилья на первичном рынке.
В последние годы распространенной стала практика создания так называемого «карманного» управляющего фонда. Имеются в виду ситуации, когда фонд создается и управляется самим застройщиком.
Для покупателя - это большой риск и может привести к:
- задержки сроков завершения строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию
- потери всех инвестированных покупателями средств в строительство
Приобретение недвижимости за участия КУА (Компания по управлению активами)
Данная схема характеризуется многосубъектным составом. Так, ее участниками являются:
- Покупатель
- Застройщик
- Товарная биржа
- Компания по управлению активами
Компания по управлению активами – юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на основании лицензии. Ключевая функция Компании – управление денежными средствами инвесторов.
Этапы приобретения объекта недвижимости по схеме КУА
Этап І: заключение договора поручения.
На этом этапе есть два субъекта - поверенный и доверитель.
Доверитель - лицо, желающее приобрести жилье в новостройке.
Поверенный - специально созданное юридическое лицо, которое специализируется на торговле ценными бумагами.
Цель заключения договора - поручить Поверенному от имени и за счет Доверителя оказать услуги по покупке форвардного контракта (сущность этого контракта будет раскрыто далее).
Этап ІІ: заключение договора купли-продажи права на приобретение имущественных прав на объект недвижимости
Настоящий Договор заключается между поверенным и Компанией по управлению активами (которая является продавцом).
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя форвардный контракт. Точнее говоря, передается право приобрести имущественные права на квартиру.
На основании этого контракта в будущем возникнут отношения между застройщиком и покупателем объекта недвижимости (этап IV).
Этап III: договор между застройщиком и компанией по управлению активами
Субъектами этих отношений является застройщик (Продавец) и компания по управлению активами (Покупатель). На этом этапе они заключают форвардный контракт.
Предметом настоящего договора являются имущественные права на одно жилое помещение.
Обязательным приложением к настоящему договору есть Спецификация контракта, которая включает в себя наименование базового актива – объекта недвижимости, его характеристики (местоположение, общую площадь, количество комнат, уровень исполнения и отделки объекта недвижимости; цену и сроки поставки базового актива порядок расчетов).
Этот контракт подлежит регистрации на товарной бирже.
IV этап: Договор купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости
Суть этого этапа заключается в том, что Продавец (застройщик) передает, а Покупатель (будущий владелец жилья) принимает в собственность имущественные права на объект недвижимости и обязуется оплатить стоимость имущественных прав на объект недвижимости.
Среди прочего, особое внимание следует обратить на:
- характеристику объекта на который передаются имущественные права
- требования к качеству строительства и объектов недвижимости/li>
- порядок регистрации права собственности
- ответственность сторон в случае невыполнения своих обязательств.
Преимущество использования такой схемы приобретение недвижимости в новостройке – минимизация рисков покупателя потери всех средств.
Поскольку по такому механизму уплата покупателем средств распределяется на 2 сделки:
- первая часть суммы выплачивается, когда покупатель покупает форвардный контракт
- другая - на этапе покупки имущественных прав непосредственно у застройщика.
Для застройщика такая схема также крайне выгодной, ведь вышеупомянутые операции не подлежат налогообложению.
Жилищно-строительные кооперативы в схеме купли-продажи жилья на первичном рынке
Субъектами этой схемы (механизма) являются:
- Покупатель жилья
- Жилищно-строительный кооператив
- Застройщик
Схемы участия ЖСК:
ЖСК выступает заказчиком строительства: в таком случае ЖСК оформляет на себя земельный участок, заключает договор с генеральным подрядчиком и оформляет на себя разрешительную документацию. Такой механизм является более «безопасным» для покупателя (чем тот, что указан ниже), поскольку ЖСК обладает определенным объемом прав в строительстве.
ЖСК не выступает ни заказчиком, ни арендатором земли, се разрешительные документы оформляются на застройщика. Роль ЖСК сводится исключительно к финансированию строительства за счет членских взносов ассоциированных членов. Это рискованная схема для покупателя. Ведь не имеет гарантированного механизма обеспечения. Если застройщик расторгает договор с ЖСК, покупатель не сможет оформить право собственности на недвижимость. Хотя иметь право на возврат средств от ЖСК, если ЖСК будет иметь необходимую сумму.
Как работает схема жилищно-строительных кооперативов
Заключение договора между покупателем жилья и ЖСК.
Положениями Договора устанавливаются определенные обязательства ЖСК перед покупателем объекта недвижимости. Среди которых основными являются:
- организация строительных работ за счет членских взносов/li>
- обеспечение сдачи нового объекта строительства в эксплуатацию
- передача члену ЖСК помещения в объекте строительства и необходимых документов для дальнейшей регистрации права собственности.
Как правило, большинство Договоров содержат положение о том, что подписав его, покупатель дает свое согласие на вступление в члены ЖСК.
При заключении договора покупателю следует обратить внимание на следующие ключевые моменты:
- характеристика объекта строительства (секция, этаж, номер, характеристика здания и помещения, которое в будущем будет передано покупателю)
- порядок расчета стоимости строительства, особенно случаи, когда возможна изменения цены
- порядок возврата участнику средств
- ответственность ЖСК перед покупателем за невыполнение своих обязательств.
Договор о застройке земельного участка между ЖСК и застройщиком.
Ознакомления покупателя с этим договором имеет важное значение для определения всех будущих рисков. Для покупателя важно определение роли ЖСК в процессе строительства. Это даст возможность предсказать, какие права имеет ЖСК в случае непредвиденного расторжения договора с застройщиком и, соответственно, на что может рассчитывать покупатель в таком случае.
Особенностями приобретения права собственности покупателя на квартиру является то, что после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию, член ЖСК получает право обмена своего пая на имущественные права на объект недвижимости.
Подытоживая, следует отметить, что ни одна из существующих схем покупки недвижимости в новостройке не дает покупателю стопроцентных гарантий осуществления «безопасной покупки» собственного жилья. Проведенный анализ всех 5 схем покупки объектов недвижимости дает лишь общее представление об определенном механизме. Следует учитывать, что в каждом индивидуальном случае стороны могут включать в свои договоренности определенные особенности. Поэтому все риски следует оценивать в каждом конкретном случае индивидуально, на основании анализа всех имеющихся документов в их совокупности.
АО «Тарасенко, Скочыпець и партнеры», Лопатенко Валентина
С преимуществами и недостатками жилья в новостройке можно ознакомиться здесь
Подробно об особенностях смарт-квартиры в новостройке узнайте по ссылке
О классах квартир в строящихся домах читайте в статье
Помогаем выбрать этаж, на котором Вам будет уютно и комфортно
