Можно ли продать ипотечную квартиру?
Продажа квартиры с обременением, а именно такой считается недвижимость в ипотеке, – почти невозможная процедура.
В Украине за оформление продажи ипотечной квартиры берутся очень редко: ни нотариусы, ни банковские учреждения не заинтересованы в подписании таких договоров. Ведь, согласно Закону Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», реализация жилья с обременением запрещена.
Нотариусы свидетельствуют о заключении соглашений о продаже ипотечной недвижимости в крайне редких случаях. Да и то не все.
Причины продажи квартиры в ипотеке
Для продажи жилья, тем более ипотечного, всегда есть немаловажная причина. Перечислить и предугадать все из них невозможно. Чаще всего решиться на продажу квартиры в ипотеке побуждают три фактора:
1. Владелец заложенного жилья не может платить ипотеку по семейным обстоятельствам
Изменения в семейном положении, чаще всего – развод супругов, приводит к тому, что семья разъезжается. А невыплаченную квартиру придется продавать.
Также случается, что семья, купившая жилье в ипотеку, меняет место или даже страну проживания. В результате недвижимость в ипотеке перепродают.
Бывает, положение владельца ипотечной квартиры ухудшается из-за проблем со здоровьем.
2. Продавец квартиры лишился финансовых возможностей, чтобы уплачивать ипотечные взносы
Финансовые риски при покупке квартиры в ипотеку вырастают в разы. Снижение заработной платы или потеря работы толкают владельца жилья на вынужденные шаги – продать квартиру в ипотеке.
3. Владелец потерял интерес в находящейся в ипотеке квартире
Однако порой квартиру в рассрочку продают не по финансовым или семейным неурядицам, а, скажем, из-за потери интереса собственника к этому жилью.
Так есть ли путь продажи квартиры в ипотеке?
Как продать недвижимость в ипотеке?
Мы опишем возможный вариант, при котором, вероятно, удастся продать квартиру с обременением. Однако, каждая ситуация, связанная с продажей ипотечной недвижимости нуждается в изучении и отдельном подходе к реализации.
1. Владельцу дома с обременением нужно найти клиента.
Того, кто захочет купить ипотечную недвижимость, сейчас найти нелегко, особенно при выгодных для продавца условиях. Однако если удалось найти покупателя ипотечного жилья, сначала следует устно договориться с ним об отчуждении недвижимого имущества.
На каких условиях можно продать ипотечную недвижимость?
Как и любое имущество, квартиру с обременением можно продать на выгодных, невыгодных и убыточных условиях.
Выгодные для продавца условия
Желающий купить «долговую» квартиру платит нынешнему владельцу дома сумму, которую он уже выплатил по договору ипотеки, и в дальнейшем соглашается платить оставшийся долг. Это – удачный вариант для продавца. Ведь он сравнительно мало что теряет.
Впрочем, в продаже ипотечного жилья практикуются и другие, не столь утешительные для продавца, ситуации.
Невыгодные для продавца условия
Потенциальный покупатель квартиры в ипотеке выплачивает продавцу лишь часть суммы, которую тот отдал, чтобы погашать долг перед банком. Следовательно, другую часть денег собственник жилья в ипотеке теряет, как и право на это жилье.
Убыточные для продавца условия
И самый плохой вариант для продавца, когда в крайне критических ситуациях он продает жилье, не получая компенсации за выплаченную часть ипотечного долга. Он «выходит из ипотеки», теряя средства, которыми покрывал до сих пор ипотеку, и оставаясь без недвижимости.
Варианты договоренностей между продавцом и покупателем жилья с обременением они согласовывают самостоятельно.
2. Владелец ипотечной квартиры и покупатель обращаются в банк.
Они извещают банк о намерении совершить куплю-продажу ипотечной недвижимости. В свою очередь, банк рассматривает кандидатуру потенциального покупателя квартиры, особенно его платежеспособность, и дает или нет разрешение на такую процедуру.
Если банк согласился на то, чтобы продать недвижимость, которая находится в ипотеке, новому покупателю, три стороны (продавец, покупатель и банк) должны отразить это документально.
3. Три стороны обращаются к нотариусу.
Чтобы оформить переход ипотечной квартиры от одного собственника к другому, на практике действуют следующим образом: заключают договор о купле-продаже недвижимости между продавцом и покупателем, а между банком и новым собственником жилья – договор о замене плательщика, или, как вариант, оформляют новый ипотечный договор.
Итак, продать квартиру в ипотеке – хлопотное задание. По каким причинам бы не продавали жилье с обременением, продавец, вероятнее всего, несет финансовые потери. А покупатель приобретает не только недвижимость, но и долг, который придется платить.
Каждый случай, когда собственник пытается избавиться от ипотечного жилья, требует детального анализа, чтобы нотариально удостоверить такую процедуру и не нарушить нормы украинского законодательства.
Инструкция по продаже квартиры
