Інвестиції у подобову оренду квартир – тверда ніша чи міф?

Вдалося заощадити? Чудово! Тепер виникає інше питання – куди вкласти гроші? Довірити кошти банку і відкрити депозит, вкласти фінанси у творчість, започаткувати бізнес чи зробити інвестицію у подобову оренду квартир? Щоб ухвалити правильне рішення, потрібно чітко розмежувати дві економічні ніші – тверду та м’яку.

Обираємо напрям для інвестицій

Тверда ніша – це заробіток у сфері психології, продажу, вивчення мов тощо. Тобто доволі обсяжні ринки. На таких ринках людей не потрібно змушувати платити. Вони до цього звикли. Якщо людина розуміє, що їй необхідно вивчити іноземну мову, – отже, не шкодує на це грошей. Хочеш заробити – спершу доведеться заплатити. Охочий до особистісного розвитку – готуй гроші. Маєш намір подорожувати – без фінансових витрат не минеться.

Ці сфери розвивалися віками, відтак сформувалися внутрішні закони та правила ринку. Увійти до нього не так легко, як у мя’ку нішу, – у ній менше клієнтів, але і нижчий рівень конкуренції (творчість, відкриття).

Щоб отримати прибуток, потрібно освоїти вузьку спеціалізацію інвестування, приміром, придбати квартиру чи декілька і здавати їх в оренду подобово. Звісно, все залежить від суми, якою ви оперуєте, тому розглянемо детальніше потенційні вартість, прибуток, ризики і переваги такої інвестиції.

Подобова оренда квартир в Україні як вкладання коштів

Подобова оренда квартир – це теж тверда ніша. Вона виникла задовго до готелярства, тому у ній теж сформувалися свої правила ринку. Найперше: подобові помешкання цікавлять туристів, які відвідують міста з певною ціллю – для відпочинку, відрядження, ділових зустрічей, лікування, офлайн-курсів або відвідування установ чи місць, які є лише у цьому місті.

Тому потрібно обрати місто, в якому найвигідніше купити житло з такою метою. Згідно з даними Служби статистики України, найбільше туристів зупиняється у трьох містах – Києві, Львові, Одесі. Отже, вартість проживання у цих містах є вищою.

Особливості ринку нерухомості

Перш ніж інвестувати в нерухомість, потрібно ознайомитися з особливостями ринку подобової оренди. Чому ми обрали центральні райони міста? Чому така площа квартири? Що входить у ремонт і техніку для подобового житла?

Центральний район міста виконує ключову роль у виборі апартаментів. Сфера подобової оренди – це частина туристичного сегменту. А гості зазвичай охочі зупинитися в історичному центрі міста. Крім того, з центром завжди хороше транспортне сполучення. Тому таку квартиру обере більшість.

До того ж, вклад у нерухомість в історичному центрі міста – це надійна інвестиція. Ще 2 роки тому за таку (зображено в таблиці) вартість у Києві можна було купити помешкання площею 48, у 2020 році – 35 метрів квадратних. За бажання його можна продати за ті ж гроші, які ви вклали у купівлю та ремонт, або дочекатись більш вигідної пропозиції і продати дорожче.

Оптимальна площа житла для подобової оренди

Площа квартир теж обрана з огляду на можливий дохід від подобової оренди чи суборенди. Так, однокімнатна квартира площею 25 метрів квадратних у старому житловому фонді у центрі Львова коштує орієнтовно від 690 000 грн. Це значно менше ніж квартира з обраною нами площею. Але і дохід вона приноситиме менший, адже у ній неможливо розмістити додаткове спальне місце і менше простору.

Ремонт нерухомості подобової оренди

Ремонт нерухомості для подобового бізнесу – теж важлива складова вкладання грошей. Ціни на ремонт «під ключ» практично однакові у всіх містах: орієнтовно 10 000 грн за метр квадратний, приблизна загальна вартість 350 000 грн. У цю суму входить капітальний ремонт, заміна вікон і дверей, чистка каналізації та низка інших нюансів, які суттєво впливають як на здачу (плата за оренду і попит на квартири класу люкс значно вищі), так і на амортизацію помешкання.

Якщо ж займетесь цим самостійно, вартість буде нижчою на 40-50%. Меблі та техніка також не дуже відрізняються. У подобових квартирах важливо дотримуватись мінімалізму: більше простору гостям і менше часу на прибирання такого приміщення.

У вартість меблів і техніки входить основний набір для подобових апартаментів: ліжко, стіл, крісла, розкладний диван, шафа, телевізор, освітлення та декор, обладнана кухня, пральна машина. У такій квартирі не знадобиться великий холодильник, плита з духовкою, дорога техніка та меблі. Гості у помешканні нечасто готують, дивляться телевізор чи працюють.

З’ясувавши, яка сума потрібна нам для інвестиції, а також те, що квартири в центрі міста – це твердий вклад, який не буде знецінюватись чи зношуватись (амортизаційна норма – 20 років), потрібно зрозуміти, на який дохід очікувати від цього капіталу.

Як вигідно здавати квартиру подобово

Є два можливі способи роботи з вашою інвестицією (порівнюватимемо квартири, зважаючи на дані в таблиці, з однаковим стилем: лофт чи мінімалістичний стиль, однаковим розташуванням у центрі одного з обраних міст): займатись здачею самостійно чи здати квартиру компанії чи особі в суборенду. Обидва варіанти мають плюси та мінуси. Усе залежить від бажаного доходу та часу, який ви готові на це витратити. Так, більший дохід принесе здача самостійно – від 12000 до 35000 грн у місяць, залежно від сезону, міста та активності вашого просування.

Здати квартиру компанії

Здача житла на тривалий термін компанії, яка займається подобовим бізнесом, чи окремій особі принесе від 9000 до 15000 грн у місяць, залежно від сезону, в який ви здали помешкання, та міста. Щомісячно отримуватимете однаковий дохід і не витрачатимете свій час. Це чудовий спосіб отримати пасивний дохід.

Здавати квартиру самостійно

Самостійна здача апартаментів подобово – це не пасивний дохід. Вам потрібно витрачати для цієї справи мінімум 3-4 години в день, але прибуток буде кратно більший. Приміром, винайм однокімнатної квартири з вдалим розташуванням, площею та вмістимістю 4 осіб у центрі Києва за добу коштує від 900 грн.

Аналогічно оренда 1-кімнатного помешкання у межах львівської площі Ринок стартує від 850 грн. Скажімо, винайм такої ж квартири на околицях міста становитиме від 550 грн. За добове проживання у квартирі у Приморському районі Одеси доведеться віддати від 800 грн. Попри те, що за винайм апартаментів у столиці треба заплатити найбільше, вартість подобово не дуже відрізняється від двох інших міст, окупність становитиме більше часу, незважаючи на найбільший потік туристів.

Проте цей чинник кількості відвідувань значно вплинув на швидкість окупності такої інвестиції в Одесі, тому це місто посідає третє місце за вигідністю інвестиції. З огляду на ціни на подобове житло, статистику туристичних відвідувань міст і цін на нерухомість, найвигідніше придбати житло для подобової оренди у Львові. Інвестиційний вклад найменший, а через велику кількість туристів і високі ціни на подобові помешкання приблизна окупність інвестиції становить від 6 років при самостійній здачі подобово та від 8 років при здачі в суборенду.

Тому обирати Вам – інвестувати в подобову оренду квартир, яка приноситиме стабільний дохід і порівняно швидко окупна, не говорячи вже про щорічне здорожчання цього сегменту нерухомості та прибуток, який приносить така сфера туризму, чи покласти гроші в банк під депозит і, щоразу хвилюючись, сподіватися на економічну стабільність.