Комерційна нерухомість: як придбати вигідно

На сучасному ринку актуальність комерційної нерухомості в Україні невпинно зростає. За привабливістю для інвестицій цей вид нерухомості не поступається житловій.

Комерційна нерухомість неабияк впливає на підприємницьку діяльність загалом, адже є основою для здійснення суб’єктом будь-якої господарської діяльності та індикатором рівня ділової активності (ділового рівня).

У цьому контексті важливо дослідити такі питання:

• які об’єкти входять до категорії «комерційна нерухомість»;
• переваги набуття комерційної нерухомості у власність за участю юридичної особи;
• юридично грамотне оформлення продажу комерційної нерухомості.

Як визначити, що нерухоме майно належить до комерційної нерухомості?

Щоби віднести нерухоме майно до категорії «комерційна нерухомість», воно повинно володіти кількома ознаками.

Основна із них – будівля/приміщення не повинна належати до житлового фонду.

Тобто це не може бути будинок чи приміщення, призначені для постійного проживання.

Ключовим у такому контексті є саме термін «постійність», а не тимчасовість проживання. Якщо нерухомість належить до комерційної – це означає, що вона не придатна для постійного проживання у ній.

Ще одна ознака комерційної нерухомості – мета використання.

Комерційні будівлі/приміщення використовуються суб’єктами господарювання у підприємницькій діяльності. Іншими словами, є своєрідним «інструментом» отримання прибутку.

Отож, комерційна нерухомість – це об’єкти нерухомого майна, які використовуються суб’єктом господарювання у господарській діяльності та з метою отримання прибутку.

Перехід права власності при купівлі комерційної нерухомості

Купівля комерційної нерухомості має певні особливості.

Традиційно у цьому процесі й досі обов’язковою є перевірка як об’єкта нерухомості, так і суб’єкта, який здійснює її відчуження. Така перевірка повинна містити:

• дослідження правовстановлюючих документів на об’єкт;
• з’ясування, чи не знаходиться, бува, об’єкт під арештом/заставою, у користуванні третіх осіб, чи наявні обмеження/обтяження на майно;
• перевірку наявності/відсутності судових справ як щодо об’єкта, так і стосовно суб’єкта – продавця.

Можна вирізнити кілька варіантів придбання нерухомості такого типу.

1. Оформлення права власності на фізичну особу

Право власності на комерційну нерухомість може бути оформлене на особу, яка є одним із учасників юридичної особи. Утім, у такому разі йдеться про право приватної власності цього учасника.

Така особа у подальшому може за відповідним договором (приміром, оренди) передати це приміщення/будівлю у користування юридичній особі.

Такий варіант розвитку подій може занепокоїти інших учасників юридичної особи (за винятком випадку, коли засновником (учасником) юридичної особи є одна особа). Безперечно, іншим учасникам така ситуація невигідна.

2. Купівля комерційної нерухомості за участю юридичної особи: специфіка та чому це фінансово вигідно?

Найперше у такій процедурі потрібно належно оформлене рішення вищих органів управління юридичної особи.

Скажімо, для ТОВ це Загальні збори учасників товариства. На таких зборах ухвалюється рішення щодо придбання комерційної нерухомості. Воно підкріплюється протоколом Загальних зборів і має бути підписане головою та секретарем Загальних зборів.

Придбання нерухомості через купівлю корпоративних прав

Водночас виникає питання про те, як співвідносяться корпоративні права та набуття об’єкта нерухомості у власність.

Поняття «корпоративні права» охоплює право:

• на участь в управлінні товариством;
• брати участь у розподілі прибутку (дивідендів) цього товариства та активів у разі ліквідації останнього відповідно до закону;
• отримати у разі ліквідації товариства частину майна, що залишилася після розрахунків із кредиторами, або його вартість;
• а також інші права (приміром, отримувати інформацію про діяльність юридичної особи).

Сьогодні цей варіант вважається доволі поширеним і найбільш оптимальним. У його межах можна вирізнити кілька підвидів. Саме під час їх аналізу можна простежити взаємозв’язок корпоративних прав і можливість набуття у власніть комерційної нерухомості.

1. Об’єкт комерційної нерухомості перебуває на балансі юридичної особи (як-от ТОВ «Т»).

За цією схемою придбання нерухомості здійснюється у два етапи.

Перший етап передбачає створення нової юридичної особи. Приміром, ТОВ «Т-2». На підставі рішення загальних зборів ТОВ «Т» об’єкт комерційної нерухомості передається новоствореній юридичній особі (ТОВ «Т-2»). Цей об’єкт нерухомого майна вважатиметься внеском до статутного капіталу ТОВ «Т-2».

На наступному етапі особа Х (покупець – фізична чи юридична особа) купує у ТОВ «Т» корпоративні права у статутному капіталі ТОВ «Т-2». Отож, Х стає власником юридичної особи разом із комерційною нерухомістю.

Такий спосіб придбання комерційної нерухомості є вигідним із фінансової та податкової точок зору.

У чому це виявляється?

Податковий бік операції з продажу корпоративних прав безпосередньо пов’язаний з фінансовим.

Так, фінансовий аспект – це власне вартість корпоративних прав.

Грошова оцінка вкладу учасника товариства здійснюється учасниками за їх погодженням. Так само у подальшому купівля-продаж корпоративних прав здійснюється за ціною, погодженою між продавцем і покупцем. Така ціна може бути вищою чи нижчою за номінальну вартість корпоративних прав.

Щодо податкових зобов’язань, то, якщо продаж частки здійснюється юридичною особою, продавець звільняється від сплати податку на додану вартість. Проте дані про отриманий від продажу дохід повинні бути відображені в бухгалтерському обліку.

Якщо ж продавцем є фізична особа, їй необхідно сплатити податок на дохід. Зауважмо, що в разі продажу корпоративних прав оподатковується так званий інвестиційний прибуток. В суму податкового зобов’язання не входитимуть витрати, пов’язані з придбанням корпоративних прав.

Підлягає сплаті також військовий збір.

Як бачимо, податковий обов’язок все ж таки залишається. Тоді в чому ж може проявлятися вигода?

Річ у тому, що розмір податків залежатиме від вартості корпоративних прав. Як зазначалося, покупець і продавець мають право самостійно визначити вартість корпоративних прав. Отже, можна «відкоригувати» суму податкових зобов’язань.

2. Створення нової юридичної особи продавцем і покупцем

За цією схемою між покупцем і продавцем ролі розподілені так:

• продавець вносить об’єкт нерухомого майна (тобто це буде внесок до Статутного капіталу);
• покупець вносить певну суму коштів.

Пізніше покупець купує належну продавцеві частку.

Словом, розрахунки за цією схемою можуть здійснюватися неофіційно, поза фінансовим моніторингом. Відтак, за принципом, зазначеним вище, зменшиться сума податкових зобов’язань.

Важливим є юридичне оформлення таких відносин. Йдеться про договір про відчуження корпоративних прав.

Що повинен містити такий договір?

Передусім зауважимо, що якихось особливих вимог до таких договорів у законодавстві не закріплено. Тому сторони мають неабияку свободу дій у врегулюванні своїх відносин.

Утім, насамперед важливо правильно визначити предмет договору. Особливістю цього процесу є те, що за таким договором передається саме частка в статутному капіталі певної юридичної особи, а не об’єкт нерухомості.

Отож, необхідно конкретизувати цю частку у відсотковому відношенні та в грошовому еквіваленті.

Ще однією обов’язковою умовою укладення договору на відчуження корпоративних прав є умова про ціну. Зазвичай вона є сталою, незмінною. Договором може бути передбачено, що ціна охоплює всі належні податки, збори та інші обов’язкові платежі.

За потреби під час формування такого виду договору можна передбачити умови про конфіденційність. Чого вона може стосуватися?

Це може бути інформація будь-якого виду та характеру, що стосується продавця та/або покупця, сутності договору і змісту переговорів між продавцем, покупцем та/або будь-якими третіми особами.

Також сторони вільні у формулюванні положень про відповідальність. Такі положення можуть передбачати сплату неустойки, відшкодування збитків та інших правових наслідків за невиконання умов договору.

Треба також пам’ятати, що невіддільною частиною такого договору є акт приймання-передачі частки у статутному капіталі.

У чому важливість наявності цього документу під час продажу об’єкта комерційної нерухомості як корпоративних прав?

Так, акт приймання-передачі підтверджує фактичну передачу частки покупцю.

Акт – це один із документів, необхідний для того, щоб унести зміни до відомостей про юридичну особу.

Зазначимо, що такий акт повинен містити:

• відомості про покупця та продавця;
• факт передачі частки, її розмір і вартість;
• застереження про те, що сторони не мають один до одного матеріальних претензій у зв’язку з передачею зазначеної у акті частки у статутному капіталі.

Зауважимо, що ринок комерційної нерухомості невпинно й стрімко розвивається. Комерційна нерухомість виконує важливу роль у реалізації господарської діяльності. Найбільш актуальна ця тематика для юридичних осіб.

Отже, для уникнення надмірних витрат усі суб’єкти господарювання прагнуть обрати найбільш оптимальний варіант набуття у власність цього виду нерухомості. Одним із них може стати придбання об’єкта комерційної нерухомості в Україні як частки у статутному капіталі юридичної особи. Попри це, можливі різні варіанти організації процесу відчуження комерційного нерухомого майна за участю юридичної особи.