Податки при купівлі-продажу нерухомості в Україні у 2020 році

Покупка нерухомості не обмежується витратами винятково на купівлю житла. За бажання придбати нерухомість покупцю доведеться передбачити в своєму бюджеті і додаткові витрати. Йдеться про податки під час купівлі-продажу нерухомості в Україні та інші обов’язкові платежі, які потрібно сплатити до державного бюджету. Зауважимо, що і продавцю доведеться зазнати чималих матеріальних витрат.

Окрім того, платними є послуги нотаріуса.

Законодавство України передбачає обов’язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта житлової нерухомості. Однією з умов здійснення нотаріального посвідчення є подання нотаріусу документів, котрі підтверджують оплату податків та інших обов’язкових зборів до бюджету.

У цьому контексті доцільно з’ясувати такі питання:

• Перелік обов`язкових платежів та їх розмір.
• Випадки звільнення від сплати податків.
• Порядком повернення помилково чи надмірно сплачених податків та зборів.

Податки та збори під час купівлі та продажу нерухомості

Для зручності аналіз видів податків і зборів, які необхідно сплатити внаслідок здійснення операцій з нерухомістю, доцільно здійснити за суб’єктами. І продавець нерухомості, і покупець мають податковий обов’язок. Йтиметься винятково про фізичних осіб.

Обов'язкові податки при купівлі квартири

Купуючи об’єкт нерухомого майна, на покупця покладається обов’язок зі сплати збору на загальнообов’язкове пенсійне страхування.

Сплачується цей збір у розмірі 1% від вартості об’єкта нерухомості на рахунок Пенсійного фонду України. Це стосується покупців і резидентів, і нерезидентів.

Утім, якщо житлова нерухомість купується вперше, покупець цей збір не сплачує. Але є певний парадокс. Сплатити його вже ж доведеться. В іншому випадку нотаріуси не посвідчать такий договір.

Що робити у такій ситуації?

Покупець може повернути свої кошти за спеціальною процедурою, про яку йтиметься нижче.

Однак, під час доведення факту покупки житла вперше можуть виникнути певні труднощі. На практиці складно відстежити, чи купує особа об’єкт нерухомості, скажімо, квартиру, вперше. Наявні ресурси (зокрема, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) не дають змоги належно підтвердити чи спростувати цей факт.

Продавець квартири платить податки

Насамперед певні відмінності визначені залежно від того, чи є фізична особа резидентом (громадянином України), чи неризедентом (громадянином іншої держави).

Нерезидентам доведеться сплатити до Державного бюджету:

• податок на доходи фізичних осіб – цей вид податку становить 18% від загальної вартості нерухомого майна;
• військовий збір – також розраховується з урахуванням вартості нерухомості та становить 1,5%.

Для фізичних осіб-резидентів сплата податків може диференціюватися. Це залежить від того, впродовж якого часу особа володіє об’єктом нерухомості.

Більше чи менше, ніж три роки?

Якщо об’єкт нерухомості перебував у власності продавця більше, ніж три роки, продавець звільняється від сплати податку на доходи. Але за умови, що операцію з відчуження нерухомості він здійснює не частіше одного разу впродовж звітного податкового року (01 січня – 31 грудня).

Ці положення також застосовуються і до сплати військового збору. Якщо ж фізична особа-продавець володіє житлом менше трьох років, податок на дохід фізичних осіб становитиме 5 % від вартості об’єкта нерухомого майна.

За продавцем залишається обов’язок сплатити військовий збір – 1,5% від ціни об’єкта нерухомого майна.

У всіх перелічених випадках зважається на ціну об’єкта нерухомості, зазначену у договорі купівлі-продажу. Проте, із застереженням – така ціна не може бути нижча, ніж оціночна вартість такого об’єкта нерухомості.

Співвідношення вартості послуг нотаріуса та державного мита під час оформлення договору купівлі-продажу

Обов’язок зі сплати державного мита покладений на особу, в інтересах якої вчиняються відповідні дії. Тобто йдеться про покупця. У цьому контексті слід розмежувати ситуації, коли нотаріальне посвідчення договору про відчуження об’єкта нерухомого майна здійснює приватний та державний нотаріуси.

Якщо йдеться про державних нотаріусів, то за нотаріального посвідчення операцій з нерухомістю потрібно сплатити державне в мито в розмірі 1% від вартості об’єкта нерухомого майна.

Якщо аналогічні дії вчиняє приватний нотаріус

У такій ситуації йдеться про оплату його послуг. Раніше вартість послуг приватного нотаріуса не могла бути меншою, ніж установлена законодавством ставка державного мита у здійсненні аналогічних дій державними нотаріусами. Утім, сьогодні вартість посвідчення приватними нотаріусами договорів про відчуження нерухомості визначається за домовленістю між продавцем і нотаріусом.

Такий розподіл витрат між покупцем і продавцем на податки та інші загальнообов’язкові збори, що перелічені, передбачено законодавством. Проте сторони за домовленістю мають право самостійно розподілити ці витрати між собою.

Звільнення від сплати податку на нерухомість

Щодо податку на доходи та військового збору: у цій статті вже йшлося, у яких випадках та за яких умов дохід фізичних осіб від здійснення операцій з нерухомістю не оподатковується податком на доходи та військовим збором.

Також зазначалося про випадок звільнення від сплати збору на загальнообов’язкове пенсійне страхування.

Щодо мита:

Є певні категорії осіб, які звільняються від сплати мита. До них, зокрема, належать:

• громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи (для цієї категорії осіб передбачені додаткові умови);
• громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи (для цієї категорії осіб також передбачені додаткові умови);
• особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни та сім'ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;
• особи з інвалідністю I та II груп.

Процедура повернення сплаченого податку під час купівлі квартири

Може трапитися ситуація, коли податки та збори уже сплачені, але продавець і покупець передумали укладати договір купівлі-продажу нерухомості.

Також буває, що продавець чи покупець звільнені від сплати податків і зборів, але нотаріус для посвідчення договору вимагає надання документів, які підтверджують сплату таких платежів.

Що робити у такому випадку? Адже, залежно від вартості об’єкта нерухомого майна, податки та збори можуть становити чималу суму.

Чи можливо їх повернути та в якому обсязі?

Така процедура передбачена у чинному законодавстві України. І покупець, і продавець мають можливість повернути свої кошти, сплачені до бюджету.

Ця процедура передбачає такі основні аспекти:

1. Суб’єктами, які повертають сплачені до бюджету кошти, є органи Державної казначейської служби України.
2. Документи, які необхідно подати до відповідного органу казначейства:
   • подання (за спеціальною формою);
   • заява платника податків та зборів про повернення коштів (довільної форми);
   • документ, який засвідчить факт переказу коштів до бюджету.

Нюанси процедури повернення сплачених податків за операції з нерухомістю

Так, якщо платник податків має податковий борг, повернення коштів неможливе доти, допоки такий податковий борг не буде погашений. За наявності податкового боргу платник може використати помилково сплачені до бюджету кошти для покриття цього боргу. Для цього йому необхідно подати відповідну заяву.

Отож, під час здійснення операцій з об’єктами нерухомого майна окрему увагу слід приділити питанню сплаті податків при купівлі-продажу нерухомості в Україні та інших загальнообов’язкових зборів до бюджету. Це зумовлено тим, що їх несплата унеможливить належне оформлення відносин купівлі-продажу. Потрібно також постійно моніторити останні зміни в законодавстві. Адже доволі часто в сфері оподаткування для покупців і продавців змінюються «правила гри».