Покупка квартири у новобудові: перевірка та механізми придбання житла

Незважаючи на складну епідеміологічну ситуацію у світі, зокрема Україні, ринок нерухомості не втрачає своїх лідерських позицій. Попит на покупку квартири у новобудові досі сягає доволі високого рівня.

Відтак вибір механізму придбання житла – надалі актуальне питання.

Насправді є чимало схем (механізмів) вибору апартаментів на будь-який смак: від найпростіших до найскладніших. Звісно, в інтересах покупця обрати для себе оптимальний – вигідний та безпечний варіант.

Незалежно від методу вибору житла, перевірка як об’єкта нерухомості, так і суб’єкта, який її продає, має вельми важливе значення. Для вивчення цього питання ми обрали п’ять найбільш поширених методів придбання нерухомості. Йтиметься винятково про первинний ринок.

Безпечна покупка житла на первинному ринку України: практичні поради

• Що може зробити покупець, аби мінімізувати ризики?
• З чого розпочати?
• На що зважати?

Ці питання цікавлять покупця найбільше.

Під час перевірки помешкання, яке покупець планує придбати, він найперше повинен звернути увагу на об’єкт нерухомості та суб’єкт, який його продає.

Перевірка квартири у новобудові. На що зважати?

Таку перевірку легше здійснити, якщо йдеться про вторинний ринок продажу нерухомості. Передусім потрібно проаналізувати документи, які надає продавець на підтвердження наявності у нього права власності на житло.

Також можна скористатися Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Дані з цього реєстру дають змогу відстежити «історію об’єкта нерухомого майна»: відомості про власника, правові підстави набуття ним права власності, обтяження на цей об’єкт нерухомості тощо. Інформація у цьому реєстрі є у вільному доступі. Але, щоби скористатися послугами реєстру, необхідно мати електронний цифровий підпис.

Більш детальну інформацію про об’єкт нерухомості може надати нотаріус або юрист, який працює з операціями із нерухомості. Приміром, йдеться про збір інформації про попередніх правовласників житла та підстави набуття ними права власності (приватизація, договір, судове рішення тощо).

Складніша ситуація з перевіркою на первинному ринку. Адже об’єкта нерухомості як такого не існує. Покупець вкладає кошти і зазвичай отримує майнові права на об’єкт, який буде збудований в майбутньому.

Що потрібно перевірити перед покупкою квартири

У цій ситуації необхідно проаналізувати:

• документи на земельну ділянку, відведену під забудову (у нагоді стане Публічна кадастрова карта - перевірка місця розташування земельної ділянки, її кадастрового номеру, цільового призначення, детальної інформації про право власності та речові права на цю ділянку). Забудовник повинен мати у власності земельну ділянку, або повинен володіти нею на підставі договору оренди чи суперфіцію.
• проектну та дозвільну документацію на будівництво (наявність ліцензій, декларації про початок будівництва, містобудівні умови та обмеження тощо).

Ці документи забудовник повинен надати покупцю. І їх треба детально вивчити.

Якщо у забудовника немає належно оформлених прав на земельну ділянку, проектної та дозвільної документації, виникає ризик визнання в майбутньому такого об’єкта нерухомості самочинно збудованим.

Як наслідок – знесення вже збудованого об’єкта нерухомості. Також можуть виникнути проблеми із уведенням новобудови в експлуатацію.

Отож, покупець не зможе оформити право власності на квартиру.

Перевірка надійності забудовника

Продавець об’єкта нерухомості – фізична особа (здебільшого це стосується вторинного ринку). У такому разі можна перевірити наявність судових справ за його участі. У нагоді стане Єдиний державний реєстр судових рішень.

Продавець об’єкта нерухомості – юридична особа. У такому разі доцільно зважити на:

• Репутацію, тривалість здійснення діяльності у сфері будівництва – шляхом моніторингу загальнодоступної інформації в мережі Інтернет
• Її учасників, розмір статутного капіталу, чи не перебуває в процесі припинення – ці відомості доступні в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань
• Судові спори – наявність яких можна перевірити в Єдиному державному реєстрі судових рішень
• Податкові борги.

Насправді така мінімальна перевірка є вкрай необхідною для покупця. Це дасть змогу зважити на всі ризики та мінімально убезпечити себе на майбутнє.

Схеми покупки нерухомого майна у новобудові

• Укладання попереднього договору купівлі-продажу
• Укладання договору купівлі-продажу майнових прав
• Фонд фінансування будівництва
• Компанія з управління активами
• Житлово-будівельний кооператив

Попередній договір купівлі-продажу під час покупки квартири у новобудові

Законодавство не передбачає такий механізм набуття права власності на об’єкт нерухомості. З іншого боку, означена схема прямо не заборонена. Це доволі простий спосіб придбання житла у новобудові, тому вельми поширений.

Для покупця цей механізм охоплює два етапи:

• укладення попереднього договору купівлі-продажу
• укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу

Чому виникає необхідність в укладенні двох договорів?

Якщо йдеться про первинний ринок, жодна квартира не вважається об’єктом нерухомості в юридичному контексті. У продавця немає жодних правовстановлюючих документів на підтвердження права власності на такий об’єкт.

Для чого попередній договір у цій схемі придбання житла?

У ситуації, коли немає правовстановлюючих документів, укладення договору купівлі-продажу буде неможливим.

Попередній договір є свого роду гарантією, що в майбутньому, сторони у визначений термін укладуть договір на попередньо обговорених умовах. Тому покупцю необхідно звернути особливу увагу на положення цього документу.

Договір повинен містити:

• Чітко конкретизований об’єкт нерухомого майна та його характеристику;
• ціну, а також умови та випадки, коли вартість об’єкта нерухомості може змінюватися;
• Відповідальність забудовника у випадку невиконання ним своїх зобов`язань;
• Конкретний термін укладення основного договору.

Також необхідно пам’ятати, що такий договір підлягає обов’язковому нотаріальному засвідченню. Часто на практиці цю законодавчо встановлену вимогу сторони ігнорують. Негативні наслідки такого недогляду для покупця – визнання договору неукладеним і відмова продавця виконувати свої зобов’язання.

Договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомості

Цей механізм купівлі нерухомого майна є доволі простим і зрозумілим, що, безумовно, є перевагою для покупця.

Чому? Для покупця така схема виглядає максимально просто:

Один контрагент (забудовник) – один договір (купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості).

Знову ж йдеться не про безпосередній об’єкт нерухомого майна, а лише про майнові права. У майбутньому покупець має право реалізувати ці права шляхом отримання житла у власність. Але в цьому і полягає певний ризик для покупця. Мовиться лише про майнові права, реєстрація яких не здійснюється. Покупець позбавлений можливості здійснити перевірку щодо таких прав і може сподіватися винятково на добросовісність забудовника.

Отож, покупець повинен приділити особливу увагу перевірці свого контрагента, про що і йшлося.

Додатково потрібно проаналізувати положення договору:

• строки завершення будівництва об’єкта нерухомості;
• момент передачі майнових прав;
• відповідальність забудовника за невиконання своїх зобов’язань;
• гарантії, які надає забудовник, на підтвердження виконання своїх зобов’язань.

Треба неодмінно зважити на умови договору про передачу майнових прав на об’єкт нерухомості. Це питання законодавство не регулює. Найчастіше на практиці момент переходу права власності на нерухомість пов’язується зі складанням акта прийому-передачі майнових прав після введення об’єкта будівництва в експлуатацію.

Перевірка забудовника, наявності у нього необхідної документації, а також детальний аналіз договору комплексно дадуть покупцю змогу сформувати загальну картину ризиків, яких він може зазнати.

Серед усіх ризиків для покупця найбільшим «підводним каменем» є те, що положеннями чинного законодавства цей механізм дозволений лише у випадку купівлі нежитлового приміщення. На практиці цим нехтують та укладають договори купівлі-продажу майнових прав на житлові приміщення.

У зв’язку із такими законодавчими обмеженнями як альтернативу використовують інший механізм (схему) – за участі фонду фінансування будівництва (про що йтиметься в іншій частині статті).

Важливою у цьому процесі є форма договору – законодавством установлена обов’язкова вимога щодо письмової форми такого договору.

Отож, як бачимо, навіть у простих схемах придбання нерухомості у новобудові покупець зазнає чимало ризиків.

Щоб їх мінімізувати, потрібно пам’ятати про ретельну перевірку свого контрагента: від репутації – до наявності у нього усіх необхідних документів.

Покупка квартири через Фонд фінансування будівництва (ФФБ)

Ця схема інвестування застосовується упродовж доволі тривалого часу. Якщо точно – з кінця 2005 р.

Що таке ФФБ і яка його роль у схемі придбання об’єкта нерухомого майна?

Цікавий нюанс – ФФБ не є юридичною особою.

За сутністю це сукупність грошових коштів, які призначені для фінансування будівництва об’єкта нерухомості. У майбутньому особа, яка надала певну грошову суму, отримує у власність новозбудоване житло.

Основні «учасники» цієї схеми отримання житла у власність такі:

Управитель ФФБ - банк або фінансова компанія. Їхнє завдання – акумулювати якомога більше коштів і розподіляти їх для фінансування будівництва об’єкта нерухомості. Банк контролює забудовника (виконання плану будівництва);

Забудовник – за рахунок коштів, унесених до ФФБ, здійснює будівництво об’єкта нерухомого майна.

Зауважте, що забудовник має неабиякі права. Саме він визначає основні характеристики об’єкта будівництва та його ціну.

І найважливішим суб’єктом у цій схемі є власне покупці. Оскільки будівництво нового об’єкта нерухомості здійснюється винятково за їхні кошти. Тобто вони виконують роль своєрідних інвесторів. Покупцями можуть як фізичні, так і юридичні особи.

Поетапно цей механізм придбання нерухомості на первинному ринку виглядає так:

1. Підписання договору між покупцем та управителем ФФБ - банком;
2. Внесення коштів на рахунок цього фонду;
3. Видача покупцю свідоцтва – засвідчує, що покупець є учасником фонду;
4. Укладення договору між забудовником та управителем фонду;
5. Поетапне фінансування будівництва за рахунок коштів, наданих із фонду;
6. Уведення новозбудованого об’єкта нерухомості в експлуатацію;
7. Реєстрація права власності покупця на певне житло у новобудові.

Ненадійність схеми за участю ФФБ у процесі придбання житла на первинному ринку.

Віднедавна чималого поширення набула практика створення так званого «кишенькового» управителя фонду. Йдеться про ситуації, коли фонд створюється та управляється самим забудовником.

Це неабиякий ризик для покупця, адже може призвести до:

• затримки термінів завершення будівництва та здачі об’єкта нерухомості в експлуатацію
• втрати усіх інвестованих покупцями коштів у будівництво

Придбання нерухомості через Компанію з управління активами (КУА)

Ця схема характеризується багатосуб’єктним складом. Так, її учасниками є:

• Покупець
• Забудовник
• Товарна біржа
• КУА

КУА – юридична особа, яка реалізую свою діяльність на підставі ліцензії. Ключова функція Компанії – управління (керування) грошовими коштами інвесторів.

Етапи придбання об`єкта нерухомості за схемою КУА

Етап І: укладення договору доручення.

На цьому етапі є два суб`єкти – повірений та довіритель.

Довіритель - це особа, яка хоче придбати житло у новобудові.

Повірений - це спеціально створена юридична особа, яка спеціалізується на торгівлі цінними паперами.

Мета укладення договору – доручити Повіреному від імені та за рахунок Довірителя надати послуги з купівлі форвардного контракту (сутність цього контракту буде розкрито далі).

Етап ІІ: укладення договору купівлі-продажу права на придбання майнових прав на об’єкт нерухомості

Цей Договір укладається між повіреним та КУА (яка є продавцем).

Продавець зобов’язується передати у власність Покупця форвардний контракт. Точніше кажучи передається право придбати майнові права на квартиру.

На підставі цього контракту в майбутньому виникнуть відносини між забудовником та покупцем об’єкту нерухомості ( етап IV).

Етап ІІІ: договір між забудовником і компанією з управління активами

Суб’єктами цих відносин є забудовник (продавець) і компанія з управління активами (покупець). На цьому етапі вони укладають форвардний контракт.

Предметом цього договору є майнові права на одне житлове приміщення.

Обов’язковим додатком до цього договору є Специфікація контракту, що охоплює: найменування базового активу – об’єкта нерухомості, його характеристику (місце розташування, загальну площу, кількість кімнат, рівень виконання та оздоблення об’єкта нерухомості; ціну та строки поставки базового активу, порядок розрахунків).

Цей контракт підлягає реєстрації на товарній біржі.

IV етап: Договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості

Сутність цього етапу полягає в тому, що Продавець (забудовник) передає, а Покупець (майбутній власник житла) приймає у власність майнові права на об’єкт нерухомості та зобов’язується оплатити вартість майнових прав на об'єкт нерухомості.

Водночас потрібно особливо зважити на:

• характеристику об`єкта, на який передаються майнові права;
• вимоги до якості будівництва та об`єктів нерухомості;
• порядок реєстрації права власності;
• відповідальність сторін у випадку невиконання своїх зобов`язань.

Переваги використання такої схеми (механізму) придбання нерухомості у новобудові::

Зазначена схема уможливлює мінімізацію ризиків покупця втратити усі кошти. Адже за таким механізмом сплата покупцем коштів розподіляється на 2 трансакції:

1. перша сплачується, коли покупець купує форвардний контракт
2. інша – на етапі купівлі майнових прав безпосередньо у забудовника

Для забудовника така схема є також вкрай вигідною. Зазначені операції не оподатковуються.

Житлово-будівельні кооперативи в схемі купівлі-продажу житла на первинному ринку

Суб`єктами цієї схеми (механізму) є:

• Покупець житла;
• Житлово-будівельний кооператив (ЖБК);
• Забудовник.

Схеми участі ЖБК:

ЖБК виступає замовником будівництва: у такому разі ЖБК оформляє на себе земельну ділянку, укладає договір з генеральним підрядником та оформляє на себе дозвільну документацію. Такий механізм є більш «безпечним» для покупця (ніж той, що вказаний нижче), оскільки ЖБК володіє певним обсягом прав у будівництві.

ЖБК не виступає ні замовником, ні орендарем землі, Усі дозвільні документи оформляються на забудовника. Роль ЖБК зводиться винятково до фінансування будівництва за рахунок членських внесків асоційованих членів. Це ризикована схема для покупця. Адже немає гарантованого механізму забезпечення. Якщо забудовник розриває договір із ЖБК, покупець не зможе оформити право власності на нерухомість. Утім, матимете право на повернення коштів від ЖБК, якщо ЖБК матиме в розпорядженні необхідну суму.

Як працює схема ЖБК

Укладення Договору між покупцем житла та ЖБК.

Положеннями Договору встановлюються певні зобов’язання ЖБК перед покупцем об’єкта нерухомості. Серед них основними є:

• організація будівельних робіт за рахунок членських внесків
• забезпечення здачі новозбудованого об’єкта будівництва в експлуатацію
• передача члену ЖБК приміщення в об’єкті будівництва та необхідних документів для подальшої реєстрації права власності

Зазвичай більшість договорів містять положення про те, що, підписавши його, покупець дає свою згоду на вступ до членів ЖБК.

Покупцю слід звернути увагу на такі ключові моменти:

• характеристика об`єкту будівництва (секція, поверх, номер, характеристика усієї будівлі та приміщення, яке в майбутньому буде передане покупцю);
• порядок розрахунку вартості будівництва, особливо випадки, коли можлива зміна ціни;
• порядок повернення учаснику коштів;
• відповідальність ЖБК перед покупцем за невиконання своїх зобов`язань.

Договір про забудову земельної ділянки між ЖБК і забудовником.

Ознайомлення покупця із цим договором має чільне значення для встановлення усіх майбутніх ризиків. Для покупця важливо визначення ролі ЖБК у процесі будівництва. Це дасть змогу передбачити, які права має ЖБК у разі непередбаченого розірвання договору із забудовником і, відповідно, на що у такому випадку може сподіватися покупець.

Підсумовуючи, треба зазначити, що жодна з наявних схем покупки квартири в новобудові не дає покупцю нерухомості стовідсоткових гарантій на «безпечну покупку» житла.

Аналіз 5 схем купівлі об’єктів нерухомості формує лише загальне уявлення про певний механізм. Зауважимо, що у кожному індивідуальному випадку сторони можуть включати у свої домовленості різні особливості. Тому усі ризики потрібно оцінювати у кожному випадку індивідуально, на засадах вивчення усіх наявних документів загалом.

Лопатенко Валентина, АО «Тарасенко, Скочипець і партнери»

З перевагами і недоліками житла у новобудові можна ознайомитися тут

Детально про особливості смарт-квартири у новобудові дізнайтеся за посиланням

Про класи квартир у новозведених будинках читайте у статті

Допомагаємо обрати поверх, на котрому Вам буде затишно й комфортно

Чому діти не хочуть жити з батьками і чи реагує на цю проблему сучасний ринок нерухомості – у статті