Чи можна продати іпотечну квартиру?
Продаж квартири з обтяженням, а саме такою вважається нерухомість в іпотеці, – майже неможлива процедура.
В Україні за оформлення продажу іпотечної квартири беруться вкрай рідко: ані нотаріуси, ані банківські установи не зацікавлені у підписанні таких договорів. Адже, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реалізація житла з обтяженням заборонена.
Нотаріуси посвідчують укладення угод про продаж іпотечної нерухомості у вкрай рідкісних випадках. Та й не всі.
Причини продажу квартири в іпотеці
Для продажу житла, тим паче іпотечного, завжди є важлива причина. Перелічити й передбачити усі з них неможливо. Найчастіше наважитися на продаж квартири в іпотеці спонукають три чинники:
1. Власник закладеного житла не може сплачувати іпотеку через сімейні обставини
Зміни у сімейному становищі, найчастіше – розлучення подружжя, призводить до того, що сім’я роз’їжджається. А невиплачену квартиру доводиться продавати.
Також трапляється, що родина, яка придбала житло в іпотеку, змінює місце чи навіть країну проживання. У результаті – іпотечну нерухомість перепродають.
Буває, становище власника квартири в іпотеці погіршується через проблеми зі здоров’ям.
2. Продавець квартири втратив фінансові можливості, щоб сплачувати іпотечні внески
Фінансові ризики під час купівлі квартири в іпотеку зростають у рази. Зниження заробітної плати чи навіть втрата роботи штовхають власника житла на вимушені кроки – продати квартиру в іпотеці.
3. Власник втратив інтерес у квартирі, яка перебуває в іпотеці
Однак деколи квартиру з обтяженням продають не з фінансових чи сімейних негараздів, а, скажімо, через втрату інтересу власника до цього житла.
То ж чи є шлях продажу квартири в іпотеці?
Як продати нерухомість в іпотеці?
Ми опишемо можливий варіант, за якого, ймовірно, вдасться продати іпотечну квартиру. Однак, кожна ситуація з продажу нерухомості в іпотеці потребує вивчення й окремого підходу в реалізації.
1. Власнику оселі з обтяженням потрібно знайти клієнта.
Того, хто захоче купити іпотечну нерухомість, нині знайти нелегко, особливо за вигідних для продавця умов. Однак, якщо вдалося знайти покупця іпотечного житла, спершу слід усно домовитися з ним про відчуження нерухомого майна.
На яких умовах можна продати іпотечну нерухомість?
Як і будь-яке майно, квартиру з обтяженням можна продати на вигідних, невигідних і збиткових у мовах.
Вигідні для продавця умови
Охочий купити «боргову» квартиру сплачує теперішньому власнику оселі суму, яку він уже виплатив за договором іпотеки, і у подальшому погоджується сплачувати решту боргу. Це – вдалий варіант для продавця. Так він порівняно мало що втрачає.
Втім, у продажі іпотечного житла практикуються й інші, не такі втішні для продавця, ситуації.
Невигідні для продавця умови
Потенційний покупець квартири в іпотеці виплачує продавцеві лише частину суми, яку той віддав, щоб погашувати борг перед банком. Отже, іншу частину грошей власник житла у борг втрачає, як і право на це житло.
Збиткові для продавця умови
І найгірший варіант для продавця, коли у вкрай критичних ситуаціях він продає житло, натомість не отримуючи компенсації за виплачену частину іпотечного боргу. Він «виходить з іпотеки», втрачаючи кошти, яким покривав до цього часу іпотеку, і залишаючись без нерухомості.
Варіанти домовленостей між продавцем і покупцем житла з обтяженням вони узгоджують самостійно.
2. Власник іпотечної квартири і покупець звертаються до банку.
Вони сповіщають банк про намір здійснити купівлю-продаж іпотечної нерухомості. Своєю чергою, банк розглядає кандидатуру потенційного покупця квартири, особливо його платоспроможність, і дає або ні дозвіл на таку процедуру.
Якщо банк погодився на те, щоб продати нерухомість, яка знаходиться в іпотеці, новому покупцеві, три сторони (продавець, покупець і банк) повинні відобразити це документально.
3. Три сторони звертаються до нотаріуса.
Щоб оформити перехід іпотечної квартири від одного власника до іншого, на практиці діють так: укладають договір про купівлю-продаж нерухомості між продавцем і покупцем, а між банком і новим власником житла – договір про заміну платника, або, як варіант, оформляють новий іпотечний договір.
Отже, продати квартиру в іпотеці – клопітке завдання. З яких причин би не продавали житло з обтяженням, продавець, найімовірніше, зазнає фінансових втрат. А покупець набуває не тільки нерухомість, а й борг, який доведеться сплачувати.
Кожен випадок, коли власник намагається позбутися іпотечного житла, потребує детального аналізу, щоб нотаріально посвідчити таку процедуру і не порушити норми українського законодавства.
