Продаж квартири, в якій зареєстровані неповнолітні

Одним із пріоритетних напрямів діяльності держави є захист та охорона законних прав та інтересів дітей. Окрему увагу в цьому напрямі потрібно приділити захисту прав дітей під час здійснення купівлі та продажу квартири, в якій зареєстровані неповнолітні. Адже право на житло та належні умови проживання – одне із основних прав дітей, гарантоване державою.

Нагадаємо, що на законодавчому рівні виокремлено дві категорії осіб віком до 18 років:

малолітні – у віці до 14 років (особи із частковою дієздатністю);
неповнолітні – у віці з 14 до 18 років (володіють неповною дієздатністю).

Чи має значення такий поділ осіб до 18 років?

Безперечно, так. Це зумовлено обсягом прав: неповнолітній має значно ширші права під час здійснення таких операцій. Характерним для правового статусу осіб у цих вікових категоріях є те, що вони обмежені вільно та самостійно розпоряджатися своїм майном.

Тому під час проведення операцій з нерухомості за участю малолітніх чи неповнолітніх у ці відносини також вступають інші суб’єкти. Зокрема, йдеться про:

органи опіки та піклування;
законних представників: батьків, опікунів або усиновителів.

Дозвіл опікунської ради на продаж квартири

На практиці також можуть уживатися інші назви – «опікунська рада», «відділ у справах дітей» тощо.

Функції опікунської ради зазвичай виконує орган місцевого самоврядування. Приміром, у Львові – це Служба у справах дітей, яка діє у кожній районній адміністрації відповідного району міста. До опікунської ради зазвичай входять керівники (представники) різних відділів виконавчих органів місцевої ради, дотичні до розв’язання питань, пов’язаних із дітьми, представники правоохоронних органів тощо.

Обов’язковим учасником операцій з нерухомістю також є нотаріус.

Загальною вимогою до здійснення таких правочинів є те, що будь-які дії з нерухомістю стосовно чи за участю малолітніх чи неповнолітніх не повинні суперечити їхнім законним правам та інтересам.

Якщо йдеться про малолітню особу:

«управителями» майна, що належить особі до 14 років, є батьки (чи особи, які їх замінюють); водночас таке управління здійснюється без спеціальних на те повноважень;
за загальним правилом, управління майном дитини здійснюється обома батьками спільно;
на батьків покладається обов’язок дбати не лише про дітей, а й про майно, що належить малолітнім на праві власності;
будь-яке розпорядження об’єктами нерухомості може здійснюватися лише за згодою органу опіки та піклування;
з огляду на те, що малолітні володіють частковою дієздатністю, вони не беруть участі в оформленні договорів, що стосуються розпорядження нерухомістю.

Може виникнути ситуація, коли правочин учиняється лише одним із батьків. У такому разі перед нотаріальним посвідченням договору щодо розпорядження об’єктами нерухомого майна нотаріусу потрібно подати письмову, нотаріально засвідчену, згоду іншого із батьків.

Щодо неповнолітніх:

беруть безпосередню участь у здійсненні операцій з нерухомістю;
необхідна згода батьків на здійснення операцій з нерухомістю та отримання дозволу органу опіки та піклування;
мають бути гарантії збереження права дитини на житло.

Проблематику участі дітей в операціях із нерухомістю доцільно аналізувати у двох блоках:

продаж об’єктів нерухомості та участь дітей у цьому процесі;
оформлення права власності на житло на малолітнього чи неповнолітнього.

Важливо

Дозвіл органу опіки та піклування є обов’язковим у всіх випадках, коли йдеться про здійснення операцій з нерухомістю та учасниками цього процесу є особи віком до 18 років.

На органи опіки та піклування покладається обов’язок здійснювати нагляд за дотриманням прав дітей батьками (чи особами, які їх замінюють) під час проведення операцій з нерухомістю: відчуження чи купівлі об’єктів нерухомості.

Органи опіки та піклування надають дозвіл на здійснення операцій з нерухомістю лише:

після проведення відповідної перевірки;
гарантування збереження прав дитини на житло.

Нотаріус має право посвідчити відповідний договір винятково за наявності згоди органу опіки та піклування. Нотаріальне посвідчення договорів, які стосуються об’єктів нерухомого майна та укладаються за участю дитини, є обов’язковим.

Продаж нерухомості за участю малолітнього або неповнолітнього

У цьому випадку слід розмежувати дві можливі ситуації, коли:

дитина є власником (співвласником) нерухомого майна;
дитина лише зареєстрована в житловому приміщенні.

У першому випадку потрібно зважити на таке.

Про врахування інтересів дитини та обов’язкове отримання згоди органу опіки та піклування вже йшлося.

Відчужуючи майно малолітньої чи неповнолітньої особи, законні представники повинні забезпечити таку особу іншим житлом, яке повинно відповідати певним вимогам:

розмір частки на право власності має бути рівноцінним;
житло повинно бути придатним для експлуатації;
у помешканні повинні бути належні умови для проживання.

Лише у разі дотримання цих вимог орган опіки та піклування надасть згоду на продаж жилого приміщення. Іншими словами, батьки повинні придбати для дитини рівноцінне житло (або частку в житлі).

Зазвичай цей обов’язок батьків може розтягнутися в часі. Скажімо, орган опіки і піклування може зобов’язати батьків придбати для дитини житло (частину житла) упродовж кількох місяців. Якщо батьки цього не зроблять, органи опіки і піклування можуть ініціювати в судовому порядку визнання недійсним договору купівлі-продажу житла (його частини), за яким майно дитини було відчужено.

Щодо другого випадку, то у цій ситуації є два варіанти дій:

отримати дозвіл опікунської ради (орган опіки та піклування) на відчуження об’єкта нерухомості (у такому разі немає потреби знімати дитину з реєстрації в житлі);
пройти процедуру зняття малолітньої чи неповнолітньої дитини з реєстрації в об’єкті нерухомості. Водночас тут є певні нюанси. Така дитина повинна обов’язково бути перереєстрованою за іншою адресою.

За загальним правилом, місцем проживання дитини у віці до 14 років є місце проживання батьків (одного із них, усиновлювача, опікуна чи місцезнаходження закладу, в якому така особа проживає). Із 14 років неповнолітня особа може на власний розсуд обирати місце свого проживання.

Оформлення права власності на малолітню чи неповнолітню особу

Доцільно знову розмежувати ці дії окремо щодо малолітніх і неповнолітніх.

Вікових обмежень щодо оформлення права власності на дитину не має. Одначе віковий поділ у межах до 18 років має значення для встановлення можливості дитини брати участь в укладенні відповідного договору.

Якщо йдеться про малолітніх, то участі в таких діях вони не беруть. Оскільки операції з нерухомістю сягають за межі дрібного побутового правочину. Тому придбання об’єктів нерухомості здійснюється винятково законними представниками та за наявності дозволу органу опіки й піклування.

Інша ситуація з неповнолітніми. Належна їм неповна дієздатність дає ширші межі для участі в реалізації юридичних дій з нерухомістю. Оформлення права власності на нерухомість на ім’я неповнолітньої особи відбувається за їх участю.

Така угода відповідатиме законодавству, якщо дії неповнолітньої особи будуть схвалені і батьками, і органами опіки та піклування. Батьки надають згоду у письмовій формі з нотаріальним посвідченням, органи опіки та піклування – дозвіл на здійснення операцій з нерухомістю.

Отож, учинення правочинів, що стосуються нерухомості, за участю малолітніх чи неповнолітніх осіб мають свою специфіку – обов’язково потрібен дозвіл органу опіки і піклування та необхідно набути рівноцінне майно на користь дитини (у разі відчуження нерухомості).

З одного боку, певні обов’язкові додаткові дії спрямовані на гарантування та забезпечення прав малолітніх і неповнолітніх осіб і повинні вчинятися винятково в їх інтересах. А з іншого, це ускладнює процес здійснення продажу квартири, в якій зареєстровані неповнолітні, та передбачає залучення додаткових осіб – органів опіки та піклування, законних представників і нотаріуса.